לשכור ולהשכיר או לגור בבית משלך?

הרבה אנשים שואלים אותי, האם כדאי לגור בבית משלך? או לשכור דירה במקום שרוצים ולקנות במקום אחר? והאמת שהתשובה לשאלה הזו מורכבת משני חלקים, יכולת וכדאיות, ואסביר.

יכולת: השאלה הראשונה החשובה לשאול את עצמך האם יש לי יכולת לקנות את הדירה במקום שבו אני רוצה לגור, הרבה פעמים אדם רוצה נגישות גבוהה יותר לאזורי ביקוש מבחינת תעסוקה כמו למרכז או לירושלים, או לגור דווקא בדירה עם גינה או כל מרכיב אחר שמייקר אותה אבל כשהוא פותח את הארנק לבדוק את היכולת שלו מבחינת ההון העצמי או מבחינת הגובה שהחזר המשכנתא לדירה כזו תביא אותו הוא מבין שזה לא ריאלי לו ולא קרוב לזה. ואז למעשה הבחירה היא בין לא לקנות דירה בכלל לקנות דירה במקום אחר ולהשכיר אותה. במקרה כזה לטעמי ודאי שנכון לקנות דירה במקום אחר ובינתיים להשכיר – להנות מתשואה שוטפת + מעליית הערך, ועם הגדלת ההון העצמי אחרי מספר שנים בזכות המהלך הזה תוכל להגיע להתלבטות של דירה יקרה משלך או דירה לשכור ולהשכיר.

רק לחדד את הנקודה הזו, ברכישת דירה יש מספר יתרונות ובמיוחד ברכישת דירה ראשונה:

(כאן אסקור זאת בקצרה ואפרט בעזרת ה' בלי נדר במאמר אחר):

1. ביטחון – נדל"ן לא יאבד את ערכו כמו מניה, ובדרך הטבע במדינה עם הרבה אוכלוסיה ושטח קטן מחיר הדירות רק ימשיך ויעלה בטווח הארוך.
2. מינוף – אתה יכול לבצע עיסקה עם הון נמוך משלך והלוואה מהבנק – ראה בהרחבה מאמר על מינוף – הלוואה זה טוב או רע.
3. אין מיסים – אם רוכשים את הדירה בדרך נכונה עד גובה מסויים אין מס רכישה ברכישה ואין מס שבח בקניה וכן עד גובה שכר דירה מסויים ההכנה משכירות פתורה ממס. (כמובן לעשות לאחר התייעצות מתאימה)
4. תשואה גבוהה על ההון – לאור כל זאת ניתן להגיע לתשואה מאוד גבוהה על ההון העצמי שלך ולבצע הכפלה שלו בדרך נכונה תוך מספר שנים לא גדול.
5. רווח מ2 כיוונים – גם תשואה שוטפת מהשכירות וגם עליית ערך עם הזמן של שווי הנכס.

וכעת נמשיך לשאלה במידה ויש לי יכולת גם לגור בבית יקר משלי או לקנות דירה להשקעה מה עדיף? את התשובה לשאלה הזו נכון לחלק לשניים יש מה עדיף כלכלית כלומר איפה ארוויח יותר כסף על ההון שלי? ומה אני יותר רוצה? או במילים יותר פשוטות האם למרות שזה לא כלכלי כמה אני מוכן לשלם על זה?

מבחינה כלכלית נקיה – צריך להסתכל על הבית כעסק: הוצאות, הכנסות ותשואה – כמה הבית מכניס – בהקשר הזה את העלות האלטרנטיבית שהיית משלם שכירות, כמה הוצאות בעיקר הוצאות ריבית במימון וכמה הרווחת לאור החיסכון הנקי מהשכירות פחות המימון + עליית הערך שהרווחת. ברוב המקרים בדירות להשקעה ניתן להרוויח יותר מדירת המגורים שלך, כמובן לבדוק כל עניין לפי המקרה הספציפי וככל שהיחס שהיית משלם שכירות באזור מול המחיר של הדירה יותר נמוך זה סימן שהדירה יותר כלכלית.

ואז נכנסת השאלה השנייה: מהו המחיר שאתה מוכן לשלם על זה, וכאן התשובה כבר יותר מורכבת. קודם כל להמחשת השאלה, כשאני הולך עם אשתי לבית קפה ומשלם נניח 100 ₪, אפשר להסתכל על זה כלכלית ולהגיד שהאלטרנטיבה הייתה פסיכולוג אחת לתקופה אז הבית קפה הוא חיסכון, אבל זה חוטא להסתכלות הנכונה, אנחנו הולכים לבית קפה כי מתאים לנו להוציא את ההוצאה הזו בסכום הזה, ולא משיקול של חיסכון כלכלי. ואותו הדבר נכון גם למוצר הצריכה שנקרא בית, ובהקשר של דירה זה כמה אתה מוכן לשלם יותר לחודש עבור השדרוג הכלכלי הזה.

ואת זה תנסה לכמת לעצמך נניח 1,000 ₪ לחודש אתה מוכן להוציא עבור בדירה באזור יותר טוב או במקום עם גינה + או 300,000 ₪ ב10 שנים שווה לי אבל לגור בבית משלי. ולאחר שאתה מבין כמה אתה מוכן לשלם על זה, אז תשאל את עצמך האם באלטרנטיבה אפשר לקבל יותר. כי תמיד אפשר לגור בשכירות בבית שלך ולקבל שכירות מדירה אחרת, ואפילו להשאר עם סכום לקניית דירה נופת או להשקעה כלכלית באפיק אחר.